2021年11月25日晚7点30分，厦大“远大”金融法论坛（总第71期）之“中国公募REITs的发展——从理念到实践”讲座在线上举行。“远大”金融法论坛是Beat365亚洲版官网金融法研究中心与福建远大联盟律师事务所学科共建项目，至今已举办71期。参与本次讲座的包括刘志云教授以及法学院六十余位在校和已毕业的硕博同学，并有幸邀请到刘先鸣老师作为主讲嘉宾。
刘先鸣，国投瑞银基金不动产投资中心总经理，Beat365亚洲版官网法学硕士、中欧国际工商学院EMBA，中国证券业协会ABS业务专家库首批成员，中国REITs50人论坛成员。
刘先鸣先生在公募基金和ABS领域从业十余年，在资产管理、资产证券化、结构化融资、风险控制等领域有丰富经验，曾服务于广发证券、摩根士丹利华鑫基金、民生加银基金、中伦律师事务所等机构。
第一部分 精彩演讲
讲座伊始，刘志云教授隆重介绍了本次的主讲嘉宾，并特别感谢了刘先鸣老师对金融法研究中心的长期支持。
讲座开始，刘先鸣老师首先介绍了REITs市场的诞生，以及中国政策的出台背景，方便同学们更好地了解REITs业务。REITs是一个不动产的信托投资基金，一般REITs语境下的“不动产”是指商业地产。在美国市场上，房地产板块的上市公司主要都是以REITs的形式上市的，而亚太市场房地产板块的上市公司并不以类似形式为主流，两者形成了一个鲜明的对比。中国的REITs市场主要向海外学习。回看海外REITs制度，它有三个特点：第一，它最大的特点就是投在了不动产（商业地产）之上；第二，它是一个高分红的产品；第三，它是一个税收透明体，在税收上有优惠。2021年是中国的REITs元年，这个市场从无到有，流通的规模达200多亿。首批REITs主要包括广州广河、浙江杭徽、蛇口产园等9个项目。目前中国REITs市场的发展相对稳健，它是一个通过政府顶层设计推动的市场，直到2020年，为了解决市场驱动的问题，我国开始在基础设施、环保、仓储物流和新型基础设施等领域开展REITs的试点工作。中国的REITs市场具有其鲜明的特点，它主要集中在工业等非商业和住宅的领域，且这些领域的设施有自己的稳定现金流（使用者付费）。REITs是把资产本身的现金流做证券化，所以它的项目离不开使用者付费。此外，定价也是REITs需要被关注的重点。海外市场的定价主要取决于供求，这就导致了REITs具有较好的抗通胀属性。国内的价格可能受到政府较强的管控，价格相对刚性，实现较稳收益的同时也带来项目公益性和投资人要求投资属性之间的冲突问题。接下来，刘先鸣老师用一张图生动地说明了中国REITs和海外REITs的相同和差异之处，其差异主要体现在资产是否永续、规模是否稳定、资产是否增值，以及中国REITs债性较强而海外REITs股性较强等方面。
随后，刘先鸣老师重点为大家介绍了中国REITs的整套制度信息。目前中国REITs主要是一种三层结构，即公募基金+ABS+项目公司，最底下则是基础设施资产。在三层架构下，主要有三对关系需要关注。第一对是管理人之间的关系，为了平衡各方利益和坚持双受托人制度，REITs要求两家托管行强制必须为同一机构。第二对是公募基金和券商之间的关系，三层结构下公募基金成为主导方，它聘请券商提供财务顾问。相较于券商，公募基金获得了较大的权利，同时也承担了更大的风险（主要体现在后续管理上）。由于公募基金在资产筛选等许多问题上存在弱点，REITs未来的主体发展动向也有待观察。第三对关系是与业主方的关系，观察我国目前的REITs项目，可以看到业主方没有真正的离场，业主依然对资产有着很强的控制力，其地位得到较强保障。刘先鸣老师提出，在REITs发展过程中，如何长期保持公募基金与项目方步调一致，也是一个值得研究的问题。最后，在税收问题上，虽然目前中国REITs没有直接的税收优惠，它的税主要在资产转让、运营和公募基金及投资人持有这三个阶段上。并且REITs能唤醒许多沉睡的资产，实现资产增值，以二级市场交易来反向激活一级市场，激活基础设施的大宗交易，构成业主收益创造税源。
最后，刘先鸣老师以几张生动的图片向我们展示了REITs的业务流程。REITs实际上是一个项目投资、公募基金发行和ABS三合一的流程。而REITs业务的核心就是询价定价环节，这个环节体现了整个市场上买方和卖方的力量对比，也体现了业主方和投资人的力量对比。刘先鸣老师指出，因REITs具有与其他投资品种相关性较低、收益率相对稳定的特点，适合作为配置投资组合的品种。
中国的REITs市场具有很强的中国特色，利用这个带有一定创新性的金融工具去盘活资产对于现在的时代背景有着显著意义。未来REITs将如何发展，法律在里边如何发挥好作用都是值得大家去探讨的。
第二部分 互动环节
听完刘先鸣老师的讲解，同学们都表示受益匪浅，讲座进入热烈的提问和互动环节。
刘志云教授首先感谢了刘先鸣老师的精彩讲解，并对此发表了感想。刘老师感叹，金融创新总是发生在经济困难的时候。面对融资困难时，政府、企业抑或是金融工作者的创新性就此浮现了。
2020级国际法硕士洪松同学提出四个问题，分别是：“在REITs制度中，联合报标的趋势是否有依据？”“其在审核和监管问题上更接近IPO还是ABS？”“如何评价目前REITs的收费方式？”“如果想要深耕这个领域，券商和公募基金哪个求职方向更好？”刘先鸣老师回答道：“联合报标可以增加券商和公募基金之间的协同，同时提高其竞争优势；对于REITs的审核方式，目前还不好预测；关于收费方式，目前该方式的收入其实是非常可观的，而且具有较强的竞争力；最后关于求职，目前券商获得业务的机会较于公募基金更多。”
2021级经济法博士罗春阳同学提问：“中国REITs是否会扩展到商业地产，以及如何化解风险？”刘先鸣老师回答：“只要周期足够长，扩展到商业地产几乎是必然趋势。但在中国，商业地产未必是最合适做REITs的土壤。关于化解风险，中国高层在做一个相互配合去风险的机制，进行理财产品净值化转型，在弹性波动中化解风险。”
2021级经济法博士谭娜娜同学提问：“如何看待中国REITs项目的公益性和逐利性？”刘先鸣老师回答：“二者都是非常重要的因素，如何平衡二者是一个很微妙的问题，值得重点研究。以香港为鉴，在REITs发展中，还是要考虑好它的公益性，否则会形成一些社会问题。”
第三部分 落幕
两个多小时的时光转瞬即逝，刘先鸣老师精彩的分享让同学们意犹未尽。这是本学期第一次线上讲座，同学们都期盼着刘先鸣老师能再次为大家传经送宝。最后，刘志云教授再次向刘先鸣老师表达了谢意，并期待刘先鸣老师的再次莅临。
图文/刘若琳